Vous venez d’acquérir un appartement en copropriété ou vous envisagez de le faire prochainement ? Félicitations, vous allez intégrer une communauté de voisins avec qui vous partagerez certains espaces et équipements communs. Pour que cette cohabitation se déroule dans les meilleures conditions possibles, un document essentiel encadre la vie en copropriété : le règlement de copropriété. Nous vous expliquons dans cet article tout ce que vous devez savoir sur ce précieux sésame.
En bref
Le règlement de copropriété est un document contractuel obligatoire qui définit les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il fixe les règles d’administration, d’organisation et de fonctionnement de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Son objectif est d’assurer une bonne entente entre les résidents et d’éviter les conflits de voisinage.
Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?
Défini par la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété est un document juridique incontournable qui s’impose à tous les copropriétaires d’un même immeuble ou ensemble immobilier. Il a valeur de contrat et doit être remis à chaque propriétaire ainsi qu’aux locataires. Son rôle primordial est de fixer par écrit l’ensemble des règles régissant la vie en communauté au sein de la copropriété. Cela concerne notamment la gestion administrative et financière, l’utilisation des parties communes et privatives, les droits et devoirs de chacun, etc.
Le règlement de copropriété se distingue du règlement intérieur, qui n’a qu’une valeur informative. Ce dernier précise les règles de bon voisinage à respecter au quotidien (propreté, nuisances sonores, etc.) mais n’a aucune force juridique contraignante, sauf s’il reprend des dispositions du règlement de copropriété.
Contenu d’un règlement de copropriété
Le règlement de copropriété aborde de nombreux aspects liés au fonctionnement de l’immeuble ou de la résidence. On y trouve généralement les éléments suivants :
- Les règles de gestion :
- L’état descriptif de division, qui recense le nombre de lots et les quotes-parts attribuées à chaque copropriétaire
- La répartition des charges de copropriété (méthode de calcul, nature des charges, etc.)
- Les règles d’administration (fonctionnement du conseil syndical, convocation des AG, etc.)
- Les règles de vie pratique :
- Les conditions d’utilisation des parties privatives (destination, travaux autorisés, etc.)
- Les conditions d’utilisation des parties communes (accès, horaires, etc.)
- L’usage privatif éventuel de certaines parties communes par un copropriétaire
Le règlement peut également contenir des clauses spécifiques relatives aux impayés de charges, à la présence d’animaux, aux nuisances sonores, à la location saisonnière, etc. Son contenu doit être conforme à la législation en vigueur.
Obtenir une copie du règlement
En tant que copropriétaire, vous devez obligatoirement recevoir un exemplaire du règlement de copropriété lors de l’achat de votre bien. C’est une des obligations du syndic envers les copropriétaires. En cas de perte, vous avez plusieurs options pour vous en procurer une nouvelle copie :
| Option | Démarche | Coût |
|---|---|---|
| Extranet du syndic | Vous connecter à l’espace en ligne dédié aux copropriétaires | Gratuit |
| Demande au syndic | Contacter le syndic de votre copropriété | Frais de reprographie facturés |
| Service de publicité foncière | Remplir le formulaire n°3236-SD et l’envoyer | 30€ environ |
Pour les locataires, une copie du règlement doit vous être remise par votre bailleur en même temps que le contrat de bail. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez la réclamer ou faire une demande auprès du syndic ou du service de publicité foncière, moyennant des frais.
Modification du règlement
Le règlement de copropriété n’est pas figé dans le marbre. Il peut et doit être modifié régulièrement pour s’adapter aux évolutions législatives, aux changements au sein de la copropriété (travaux, vente de parties communes, etc.) ou pour mieux correspondre aux besoins des résidents. Toute modification doit cependant être votée en assemblée générale des copropriétaires selon des règles de majorité bien précises.
La procédure à suivre est la suivante : un copropriétaire fait une demande de mise à l’ordre du jour de la prochaine AG au moins deux mois à l’avance. La modification proposée est ensuite soumise au vote des copropriétaires présents ou représentés. Si elle est adoptée, les changements doivent être publiés par un notaire au service de la publicité foncière pour entrer en vigueur et s’imposer à tous.
Les règles de majorité requises varient selon le type de modification :
- Mise en conformité avec la loi : majorité simple
- Changement de répartition des charges suite à des travaux : même majorité que pour les travaux
- Changement d’usage d’une partie privative : majorité absolue
- Changement de destination de l’immeuble : unanimité
- Modification de l’utilisation des parties communes : double majorité (2/3 des voix)
En cas d’absence de règlement, il est impératif d’en faire rédiger un, voté à la double majorité en AG. Un géomètre-expert devra alors établir les tantièmes et différencier les parties communes des privatives.
Faire respecter le règlement
Le syndic de copropriété est chargé de veiller au respect du règlement par l’ensemble des résidents. En cas de manquement avéré de la part d’un copropriétaire ou d’un locataire, il doit dans un premier temps lui adresser un rappel à l’ordre par courrier recommandé. Si les infractions persistent, le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le tribunal après avoir fait constater les faits par un huissier.
Les propriétaires bailleurs ont également un rôle à jouer : ils doivent intervenir auprès de leurs locataires pour les obliger à se conformer au règlement, sous peine d’engager leur propre responsabilité.
Cas particuliers
Il est très rare qu’une copropriété n’ait pas de règlement, puisque celui-ci doit normalement être rédigé dès la construction de l’immeuble. Cependant, si c’est votre cas, vous devez impérativement en faire établir un au plus vite. En effet, sans règlement, il devient très compliqué de prendre des décisions au sein de la copropriété, faute de connaître les quotes-parts et le nombre de voix de chaque copropriétaire.
À l’inverse, il est possible d’annuler un règlement de copropriété existant, par exemple pour une copropriété horizontale regroupant des maisons individuelles. Cette suppression doit cependant être votée à l’unanimité en assemblée générale. Un projet d’acte de partage précisant la nouvelle division en lots devra être joint à la convocation. La gestion des espaces communs restants et la désignation d’un liquidateur seront également nécessaires.
En résumé
Le règlement de copropriété est la pierre angulaire qui régit la vie en immeuble collectif. Ce document contractuel obligatoire fixe les droits et devoirs de chacun, les règles d’administration et d’organisation, ainsi que les conditions d’utilisation des parties privatives et communes. Son respect par tous les résidents est essentiel pour assurer une bonne cohabitation au quotidien et éviter les conflits de voisinage.
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